Ny fastighetsmoms skapar fler problem än den löser

Förslagen i SOU 2026:24 (Moms vid uthyrning & överlåtelse av fastighet) hade ett viktigt uppdrag i att hantera ett EU-rättsligt problem vid fastighetsöverlåtelser och samtidigt se över den frivilliga lokalhyresmomsen. Men utredningens förslag riskerar i stället att skapa nya kostnader, osäkerheter och inlåsningar på fastighetsmarknaden. Flera remissinstanser föreslår goda idéer som behöver tas tillvara i den fortsatta beredningen.

Utredningen föreslår att kravet på att hyresgästens verksamhet ska ge avdragsrätt eller rätt till återbetalning ska bestå avseende den frivilliga hyresmomsen. Däremot föreslås en helt ny frivillig beskattning vid överlåtelse av fastigheter för att undvika krav på justering av tidigare momsavdrag. Bakgrunden är EU-domstolens dom (C‑787/18, Sögård Fastigheter) som delvis underkände svenska regler.

Att villkoren för hyresmomsen lämnas oförändrade betyder dock inte att hyresmomsen lämnas opåverkad. Det är en central invändning i Svenskt Näringslivs remissvar. Fastighetsmomsen är redan mycket komplicerad, med en kombination av undantag från moms, obligatorisk moms och frivillig moms. Förslagen tillför ytterligare komplexitet och riskerar att förstärka bristen på neutralitet, öka den dolda momsen och skapa nya inlåsningseffekter.

Svenskt Näringsliv avstyrker därför förslagen. Riskerna, oklarheterna och kostnaderna är alltför stora. Reglerna måste analyseras som en helhet, där samspelet mellan hyresmoms, överlåtelsemoms, justering av momsavdrag, uttagsbeskattning, verksamhetsöverlåtelser, retroaktiva avdrag och kompensationssystem beaktas. Även huvudsaklighets- och delningsprincipen samt avdragsrätten i blandad verksamhet behöver ingå i analysen.

De negativa konsekvenserna måste hanteras och alternativa lösningar prövas. Det gäller bland annat effekterna på infrastruktur och bostäder, men också på exploateringsavtal, transportköp, hyresgästanpassningar, verksamhetsöverlåtelser, koncerninterna fastighetsöverlåtelser och paketeringar. Svenskt Näringsliv och andra remissinstanser lyfter flera förslag på lösningar som behöver analyseras vidare. Exempelvis möjligheten att avstå justering i momsdirektivets artikel 188.2, möjligheten att utöka listan med obligatorisk moms i momslagens 10 kap. 36 § och möjlighet till partiell frivillig beskattning av fastighetsdelar med mera.

Sverige behöver förändra momsen avseende fastigheter, men med regler som är neutrala, förutsebara, praktiska och så enkla som möjligt. En lösning på de EU-rättsliga problemen får inte skapa nya hinder för samhällsinvesteringar, bostadsbyggande och företagens möjligheter till utveckling. Annars riskerar den nya fastighetsmomsen att bli farligt skadlig.