Skatteförslag slår hårt mot fastighetsbranschen

Idag lämnade utredaren för den s.k. Fastighetspaketeringsutredningen över sitt slutbetänkande till regeringen – Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, SOU 2017:27. Betänkandet innehåller kraftiga skatteskärpningar på mellan 8 och 17 miljarder kr och skulle slå hårt mot fastighetsbranschen om de genomförs.

Förslaget mot s.k. fastighetspaketering inom bolagssektorn innebär något förenklat att avskattning av fastigheter ska ske om en aktieägares bestämmande inflytande över ett fastighetsföretag upphör, vilket exempelvis sker då ett bolag säljer ett dotterföretag. Med fastighetsföretag avses här företag vars tillgångar huvudsakligen består av fastigheter.

Utredaren föreslår även att dagens undantag från stämpelskatt vid fastighetsbildningar slopas. Vidare föreslås att dagens regler för s.k. lagerfastigheter slopas för bolagssektorn och istället ska alla fastigheter behandlas som kapitaltillgångar. I betänkandet föreslås också vissa andra justeringar med anledning av huvudförslagen.

Den sammanlagda effekten av förslagen beräknas av utredningen till ökad beskattning av företagen om cirka 8 – 17 miljarder kr årligen på kort sikt, för att sedan ge en varaktig effekt om 6 till 13 miljarder kronor. Intervallernas bredd har sin förklaring i osäkerheter som utredningen inte kunnat beakta.

Utredarens uppdrag har varit att kartlägga och analysera den sammantagna skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och att utifrån ett samhälls­ekonomiskt perspektiv analysera effekterna av möjligheten respektive avsaknad av möjligheten till fastighets­paketering. Utredaren skulle därtill föreslå författningsändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg och om det bedöms lämpligt föreslå lag­ändringar för att motverka fastighetsbildningar med skatteundandragande syfte.

I sin kartläggning och analys finner utredaren att fastighetsbranschen inte är skattemässigt gynnad. Vidare kan konstateras att en slopad skattefrihet för transaktioner med paketerade fastigheter sannolikt leder till ett minskat byggande. Mot bakgrund av detta och det faktum att det enligt Boverket behövs 710 000 nya bo­städer de närmaste 10 åren kan tyckas att utredaren borde se begräns­ningar i ut­rymmet till påtagliga skatte­skärpningar. Utredaren väljer trots detta att lämna förslag om skärpt skatt om upp till 17 miljarder kronor.

Till analysen av förslagens balans kommer dessutom de skärpta ränteavdrags­begränsnings­regler som regeringen har aviserat ska införas inom kort, bl.a. p.g.a. ett EU-direktiv. Sådana begränsningsregler kommer slå särskilt hårt mot fastighetsbranschen, vilket utredaren själv konstaterar.

Förslaget om utökad skatteplikt för stämpelskatt kommer utöver att motverka ändamålsenliga fastighets­bildningar leda till att t.ex. bostadsbyggandet påverkas negativt och att struktur­omvandlingar inom jordbruket försvåras.

Utredarens förslag är omfattande och slår brett. Förslagen är generellt utformade och begränsar sig exempelvis inte till situationer där fastighetsföretag vidtagit åtgärder i skatteundandragande syfte.

Förslagen har även en rad principiella och lagtekniska brister. Förslaget skulle exempelvis medföra en form av retroaktiv beskattning. Detta då den första ägarförändringen efter reglernas ikraftträdande kommer att utlösa en beskattning som inkluderar värdeökningar som skett under tid bolaget hade andra ägare än de som nu avyttrar.

Eftersom fastighetsbolaget inte får någon ersättning vid en sådan ägarförändring som utlöser avskattning har det för bolaget inte uppstått någon skatte­betalningsförmåga. Detta är förstås en allvarlig brist i förslaget, särskilt då det för fastigheter ofta rör sig om betydande belopp. En konsekvens av detta är att bolagsägare som inte alls medverkat i den transaktion som utlöst beskattningen kan komma att tvingas antingen skjuta till kapital till bolaget eller se sin ägarandel utspädd. Utredningsförslaget avviker även från internationella beskattnings­principer. Därför följer med förslaget även risk för internationell dubbel­beskattning

Om och när betänkandet går ut på remiss kommer remissinstanserna att behöva analysera och bedöma det. Förslagen kommer då förmodligen att mötas av mycket hård kritik av remiss­instanserna.