Fastighetsmoms – ingen förenkling men högre kostnader & mer komplexitet (SOU 2026:24)

Med höga förväntningar på förenkling och förbättring kan jag tyvärr konstatera att förslaget landar i såväl högre kostnader som mer komplexitet.

Utredningen omfattade två komplicerade områden inom fastighetsmomsen.

1) Effekter av en ut­vidgad frivillig beskattning vid uthyrning av lokaler.

2) Justeringsregler förenliga med EU-rätten och effekter av frivillig beskattning vid överlåtelse av fastigheter.

- Ingen utvidgad frivillig beskattning vid uthyrning av fastighet

Flera organisationer har efterfrågat en utvidgad frivillig beskattning som även kan omfatta uthyrning till hyresgäster utan momspliktiga transaktioner (exempelvis välfärd och ideell sektor). Utredningen bedömer att detta inte bör införas och konstaterar att effekterna skulle skilja sig åt mellan olika aktörer. Sammantaget menar utredningen att kostnaderna för många aktörer skulle bli höga i förhållande till den nytta som kan finnas.

- Möjlighet till frivillig beskattning vid överlåtelse av fastigheter

De välfungerande svenska reglerna där köpare övertar säljares rättigheter och skyldigheter att justera momsavdrag på investeringar har av EU-domstolen bedömts strida mot EU:s momsdirek­tiv. Dessa regler behöver därför åtgärdas. Mycket förenklat föreslår utredningen en möjlighet till frivillig beskattning vid överlåtelse av fastighet. Om överlåtelsen inte beskattas behöver tidigare investeringsmoms justeras. Utredningen fick inte (enligt utredningsdirektiven) inskränka avdragsförbudet avseende stadig­varande bostad eller föreslå frivillig beskattning vid överlåtelse av mark eller byggnader före det första besittningstagandet. Den frivilliga beskattningen som föreslås kombineras med omvänd beskattning hos köparen i stället för debiterad moms av säljaren.

Utöver detta framhåller utredningen bland annat att reglerna om verksamhetsöverlåtelse bör ses över.

I en omfattande konsekvensanalys redogörs för hur fastighetsmarknaden inklusive infrastruktur kan komma att påverkas av förslagen som lämnas. Utredningen föreslår ett ikraftträdande 1 januari 2028.

- Flera särskilda yttranden

Fem särskilda yttrande återfinns i betänkandet, däribland ett från mig. Jag beklagar bland annat att chansen inte togs att skapa en bredare och enklare hyresmoms och anser det överilat att genomföra förslagen avseende överlåtelser av fastigheter. Det finns alltför stor osäkerhet och oklarhet kring förslagens effekter på fastighetsmarknaden och inte minst avseende hur förslagen skulle påverka infrastrukturprojekt. Förslagen avseende överlåtelser ökar behovet att utöka den frivilliga beskattningen vid uthyrning. Konsekvenserna av dessa två olika delar tillsammans behöver analyseras mycket djupare.

Jag har svårt att se att utredningens förslag kan utgöra grund till ny lagstiftning. Utredningens kartläggningar och analyserna kan däremot utgöra ett gott underlag och ses som ett första steg mot enklare och bättre regler. Nu återstår det att se resultatet av en kommande remissrunda. Kanske kan vi hoppas på att bättre lösningar kommer in från andra EU-länder som har liknande brister i justeringsreglerna som Sverige och att vi då kan dra lärdom av dem.